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柬埔寨房地產金邊投報率10% 包租公婆趨之若鶩
2014-12-26

經濟成長率位居東協前三大的柬埔寨,柬埔寨房地產成為世界各國爭先搶進的投資區,連全球房地產指南都讚譽柬埔寨房地產為「相當值得投資」的國家,柬埔寨房地產投資人進場前要注意什麼?


10月中,一個平日星期3的午後,台中大隆路上的柬埔寨置產「台灣辦事處 」,打著10%高投報的招牌,擠得現場水洩不通。這些人年齡層廣泛、行業五花八門;從23歲到近70歲都有,更有老師、行政小姐、裝潢工人以及專職套房投資客,全都是為了投資柬埔寨房地產說明會而來。



■ 置產新寶地 熱錢急湧入

去年年底,場景同樣是台中,據聞有一群台中幫的建商為了能搶得先機、插旗柬埔寨的土地,運用地下管道,不惜花了上千萬元讓自己、妻子、兒女全都入籍柬埔寨。在當地從事土地、廠房、租屋、買屋的仲介柬埔寨人文利明表示,部分台灣人會這麼做,是因為柬政府規定外國人不能購買土地和一樓店面,除非與柬人合資,但是2樓以上的房屋並不受此限。

大家動作頻頻,說明這股海外房地產投資風潮,標地已經從近兩年的日本、馬來西亞,轉到了正值經濟起飛的柬埔寨,「而且,才剛剛開始! 」雙城建設台灣辦事處負責人黃子晃說。

剛剛才從柬埔寨回國、身為七年級生的裝修公司業務經理林小胖(匿名)指出,他在台中當包租公已經6年,手上有數十間收租的套房,近年隨著房價高漲壓縮投報空間,又有奢侈稅限制,加上不間斷的打房政策,他決定不再擴張台灣的投資水位,轉往海外去尋找標的。

他去過好幾個國家考察,他認為日本東京雖然投報率有5至7%,但是匯率浮動快,很容易「賺了房價,賠了匯價」;加上日本人由於工作常調動之故,偏好以租代買,未來轉手性就會出現問題。

馬來西亞則是在這2年熱炒後,單坪房價已被拉高,首都吉隆坡大樓從單價30萬元台幣,到現在最貴突破百萬元,多數入門總價至少就要1000萬元起跳,變得「不太親民 」,此外在馬國買房還要選對區位,如果買到馬來人聚集的地方,光是排華「就有得你煩!」所以林小胖去過柬埔寨後,發現了一塊新寶地,買下1戶約19坪、位於金邊的大樓預售屋。

「我算過,我買在隸屬金邊市的鴨子半島上新市鎮開發區旁,1戶19坪套房,含家具約400萬元,按照當地每月租屋行情保守最低有4萬元,租金投報率就有10%,比定存和在台灣當包租公都好賺得多。而這個低於20萬元單價的預售價格,現在連桃園楊梅都買不到!」林小胖最近還考慮要再買一間。



■ 房地產開發 台商紛搶進

根據長富國際地產市場研究部統計,去年全台海外投資不動產約350至400億元,今年上半年已達去年水準,預估今年可增加至600億元。

長富國際地產總經理鄭哲昇進一步表示,今年以柬埔寨房地產成長最多,許多買過日本、馬來西亞的客戶都紛紛打電話給他,直問柬埔寨房地產有沒有案子可以賣。一位經營柬埔寨房地產多年的業者指出,台灣有18個建商都向他報名,請他領軍,帶領他們去柬埔寨找投資機會。就連聯聚建設董事長江韋侖都坦言,有朋友日前也找他要一起去柬埔寨置產,他表明會再考慮。

黃子晃說,今年初甫成立的台灣辦事處,每週辦一次投資說明會,幾乎場場爆滿,一場約有40人參加,每月出團4次,光是單月就帶超過150人去考察,每次行程約3到5天,約有8成的人會現場下訂1至2間。

其實,不只台灣,各國的投資人都陸續對柬埔寨房地產投注目光,多次陪同國內專業投資人前往金邊實地考察的鄭哲昇說,投資金邊房地產的最大外來投資人,除了早年計畫性進入的日本、南韓外,最主要是占地利之便的鄰國馬來西亞以及新加坡;不過,來自台灣的投資,近年來正加速進入柬埔寨,除了成衣、紡織等勞力密集的傳統產業、國內七大銀行外,房地產開發更是台商新興熱門的投資項目。

柬埔寨房地產究竟有何魅力,可以吸引各國資金「錢進」?專家歸納以下四點:首先,柬埔寨挾著地理位置優勢,在東協扮演貿易樞紐角色,未來待泛亞高速鐵路興建完畢,能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地,因此吸引外商如中國中鐵集團、日本最大百貨集團──永旺積極搶進;根據世界銀行預測,一三年柬埔寨經濟成長率達6.7%,一四年將升至7%,是全球未來經濟成長最快速的國家之一。

第二,以「友華」著稱的柬埔寨,是東南亞國家中對華人最友善的國家,在當地開設成衣工廠20年的台商柳坤麟也說,柬人相對單純,平均人口不到30歲,其中30歲以下占全國人口70%,是個年輕、活力充沛的國家,人口紅利能支撐其經濟力。

第三,赴海外買房最怕遇上匯差問題。黃子晃形容,如果去馬國買房,要從新台幣先換美元,再用美元換成馬幣,等於被剝兩層皮;但是在美元、柬幣並行的雙貨幣國家柬埔寨,能將匯兌風險降至最低。此外,當地外匯又無任何管制,能將在柬國賺的錢,輕鬆匯回台灣。



■ 投報率雖高 風險須留意

最後,就是投資房市的準則,選擇基期低又具有潛力的標的。根據全球房地產指南(Global Property Guide)調查顯示,柬埔寨房地產市場近年來持續穩健成長,尤其首都金邊一三年平均房價水準約新台幣23萬元,平均漲幅高達15%,被評鑑為「相當值得投資」的國家。

黃子晃說,目前金邊市以皇宮附近一帶房價最貴,地位等同於台北的信義計畫區,單價約落在20至30萬元,以周邊台商的建案「巴里島水岸二期」為例,單坪25萬元的價格,是信義計畫區的1折價,價格優勢使得建案已完銷,建商又趕緊再推出第三期。

隨著全世界投資者不斷湧入柬埔寨,當地酒店式管理的大樓又寥寥可數,供需失衡,一房難求,造成租金不斷墊高,目前皇宮附近最高套房的月租金可達新台幣7萬多元,有強大的租屋需求,是去當地當包租公、婆最好的先決條件。

不過,決定掏錢買柬埔寨房產前,仍是有其風險要注意。黃子晃提醒,柬埔寨住宅的土地產權有兩種方式,一是永久產權,一是99年期的地上權,前者能夠向當地銀行借貸,後者則無,且會隨著使用時間逼近而跌價,買方購買前應事先確認產權,避免糾紛。

再者,由於外國人不能持有當地土地,先前有些進入柬國的台灣建商是與柬國地主以合建方式進行推案,最近就聽說,有地主因地價飆漲不願與建商合作,決定要收回土地,但是該案已經預售出六成以上,造成案子「卡」住。他建議,去當地買房最好找已在當地入籍,且能買賣土地的建商,更要慎選有口碑的代銷或建商,權利較有保障。最重要的是,要認明柬國中央政府發放的權狀「硬卡」,不要被地方官員或地主自己發放的「軟卡」所騙。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議,海外不動產購置前必須謹守蒐集資料、深入分析兩大原則,充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與稅費等相關細節,不要被高利潤蒙蔽了投資風險,更不要為投資而投資,以防景氣逆轉而應變不及。






文稿來源:財訊雙週刊